Οι ενστάσεις για το έργο με το Κατάρ…

Η ένσταση που εκφράσαμε στο όλο εγχείρημα με το Κατάρ, έχει να κάνει με δύο σημεία: Πρώτο, κατά πόσον η συγκεκριμένη ανάπτυξη είναι η καλύτερη δυνατή χρήση ενός σημαντικότατου τεμαχίου στην καρδιά της Λευκωσίας, και δεύτερο αν το όλο εγχείρημα συμφέρει. Η απάντηση που λαμβάνουμε σταθερά, είναι πως «το εμιράτο δεν θα επιτρέψει μια τόσο μεγάλη επένδυση να μην γεμίζει από πελάτες».

Έχουμε γράψει, κατ’ επανάληψη και εκτενώς, πως αυτή η τοποθέτηση δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από τα δεδομένα που έχουμε μπροστά μας. Το εμιράτο αδυνατεί «να βρει πελάτες» για την ίδια την Ντόχα. Εκεί, ο οικοδομικός οργασμός έχει δημιουργήσει πολυτελέστατα κτήρια των οποίων η χλιδή και ομορφιά δεν μπορεί να συγκριθεί με τίποτε στην Λευκωσία. Κι όμως, τα εμπορικά ενοίκια στην Λεωφόρο Μακαρίου είναι υψηλότερα από εκείνα στην κεντρική επιχειρηματική συνοικία της Ντόχα, ακριβώς διότι το εμιράτο δεν μπορεί να εξασφαλίσει την πελατεία που χρειάζεται για να γεμίσει τα διαμερίσματα, τα γραφεία, τα καταστήματα και τα ξενοδοχεία στο δικό του έδαφος.

Έτσι, η πεποίθηση πως «αυτοί θα τα γεμίζουν» είναι, κατά την δική μας άποψη, αδικαιολόγητη. Μάλιστα ο ίδιος ο εμίρης αναγκάστηκε να διασώσει τουλάχιστον 8 τράπεζες του εμιράτου του οι οποίες κατέρρευσαν λόγω των μεγάλων δανείων που παραχώρησα για αναπτύξεις όπως τις δικές μας, οι οποίες τελικά απέτυχαν. Επιπλέον, το εμιράτο μπορεί μεν να υλοποιεί εντυπωσιακές αναπτύξεις οι οποίες αποτελούν από μόνες τους αξιοθέατα, αλλά δεν έχει επιδείξει κάποια ικανότητα σωστής διαχείρισής τους. Αν δεν υπήρχαν στο Κατάρ τα έσοδα από το φυσικό αέριο, με τα οποία διασώζονται οι μεγαλεπήβολές πλην αποτυχημένες αναπτύξεις γης, τότε τα προβλήματα του εμιράτου θα ήταν ασήκωτα.

Γι αυτό, θα πρέπει, έστω και τώρα, να επιδείξει η κυβέρνηση προσοχή και σοβαρότητα και τουλάχιστον να μην στέλλει λανθασμένα μηνύματα ανακοινώνοντας τέτοιες κινήσεις παραμονή εκλογών.

 

…και η είδηση για το έργο.

Επιτεύχθηκε συμφωνία «συμβιβασμού» για την ανάπτυξη απέναντι από το Χίλτον

Στο παρά πέντε των εκλογών, και μετά από ταξίδι-αστραπή του Υπουργού Οικονομικών, Χαρίλαου Σταυράκη στην Ντόχα την περασμένη Τρίτη, ολοκληρώθηκε η συμφωνία μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας και της QatariDiar για την ανάπτυξη απέναντι από το ξενοδοχείο Χίλτον. Σύμφωνα με πληροφόρηση, η τελική συμφωνία ήταν αποτέλεσμα εξάωρων διαβουλεύσεων μεταξύ του Υπουργού Οικονομικών και των πιο υψηλόβαθμων αξιωματούχων της εταιρείας και του εμιράτου του Κατάρ.

Πάντως, η συμφωνία χαρακτηρίζεται ως «συμβιβαστική» και όλα τα μέρη δηλώνουν ευχαριστημένα, παρόλο που η τελική τιμή είναι κατά πολύ μικρότερη από ότι είχε αρχικά ανακοινωθεί. Σημειώνεται πως οι πρώτες –υπεραισιόδοξες- εκτιμήσεις έκαναν λόγο για ανάπτυξη αξίας 500 εκατ. ευρώ, αντί για 50 εκατ. ευρώ που τελικά συμφωνήθηκαν.

Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί πως η συμφωνία περιλαμβάνει ορισμένες ρήτρες οι οποίες, αν τελικά ενεργοποιηθούν, θα εξασφαλίζουν σημαντικά κέρδη για την Κυπριακή Δημοκρατία. Η καταβολή των 50 εκατ. ευρώ από την QatariDiar θα γίνει, σύμφωνα με υψηλόβαθμα κυβερνητικά στελέχη, τοις μετρητοίς, αντί να καταβληθεί σε τέσσερις δόσεις, όπως είχε αρχικά συμφωνηθεί. Υπενθυμίζεται πως το ποσό αυτό ισοδυναμεί με την αξία της γης, όπως έχει εκτιμηθεί από τα ενδιαφερόμενα μέρη, και αποτελεί το 50% της αξίας της κοινοπραξίας που θα δημιουργηθεί μεταξύ της κρατικής εταιρείας του Κατάρ, QatariDiar και της Κυπριακής Δημοκρατίας,  με σκοπό την υλοποίηση της ανάπτυξης.

Δανεισμός

Τα ποσά που θα υπολείπονται για την ολοκλήρωση της ανέγερσης των ακινήτων, θα εξασφαλιστούν μέσα από δανεισμό της κοινοπραξίας. Είναι προφανές πως, με την δραματική μείωση της άμεσης συμβολής από το Κατάρ, οι ανάγκες δανεισμού της κοινοπραξίας θα είναι σημαντικά υψηλότερες. Με βάση τα όσα έχουν λεχθεί από αρμόδια κυβερνητικά στελέχη, αλλά και με βάση τους αρχικούς σχεδιασμούς για την ανάπτυξη, είναι ξεκάθαρο πως το όλο εγχείρημα δεν θα στοιχήσει μόνο 50 εκατ. ευρώ. Έτσι, ο δανεισμός και η -έμμεση πλην υπαρκτή- έκθεση της Δημοκρατίας στο ρίσκο που αναλαμβάνεται, θα ανέλθει σε πολλά εκατομμύρια ευρώ. Ακριβής εκτίμηση, όμως, δεν μπορεί να γίνει επί του παρόντος, αλλά η Καθημερινή εκτιμά πως η ανάπτυξη θα στοιχίσει τουλάχιστον 250 εκατ. ευρώ.

Με την ολοκλήρωση της επένδυσης, θα διατεθούν προς πώληση τα ακίνητα (διαμερίσματα, καταστήματα και γραφεία), ενώ το ξενοδοχείο που θα ανεγερθεί θα παραμείνει στα χέρα της κοινοπραξίας. Μέρος της συμφωνίας προβλέπει πως το ξενοδοχείο θα είναι μικρότερο από ότι είχε αρχικά ανακοινωθεί, και μάλλον αντί για 200 κλίνες, θα περιοριστεί γύρω στις 120. Τα νούμερα αυτά, όμως, πρέπει να θεωρούνται ενδεικτικά, αφού οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν από το Διοικητικό Συμβούλιο της κοινοπραξίας.

Σε κάθε περίπτωση, το ξενοδοχείο δεν θεωρείται πως θα αποφέρει ιδιαίτερα υψηλά έσοδα μέσα από την διάθεση των κλινών. Αυτό είναι φυσιολογικό, αφού τέτοιου είδους ξενοδοχειακές μονάδες λειτουργούν με πληρότητα γύρω στο 30%, ενώ τα μεγαλύτερα κέρδη προέρχονται κυρίως από την διάθεση αιθουσών για εκδηλώσεις. Έτσι, το ξενοδοχείο έχει ένα διττό «σκοπό», πέρα από την διάθεση κλινών: Πρώτο να λειτουργήσει ως «ενισχυτής» της αξίας των άλλων ακινήτων (οικιστικών και εμπορικών) στην ανάπτυξη, και δεύτερο να αποφέρει έσοδα μέσα από εκδηλώσεις.

Δικλείδες

Όπως έγινε γνωστό πριν από δυόμισι μήνες περίπου, κατά τις διαπραγματεύσεις έχουν εξασφαλιστεί και ορισμένες δικλείδες με τις οποίες η κυβέρνηση αισθάνεται εξασφαλισμένη έναντι της πιθανότητας να έχει εκτιμηθεί πολύ χαμηλά η αξία της γης.

Υπενθυμίζεται πως η εκτίμηση της αξίας της γης βασίζεται στην υπολογιζόμενη αξία πώλησης των ακινήτων, τόσο των οικιστικών όσο και των εμπορικών. Έτσι, εάν η τελική αξία πώλησης είναι υψηλότερη από ότι έχει εκτιμηθεί, το επιπλέον ποσό δεν θα καταβληθεί στην ιδιοκτήτρια κοινοπραξία αλλά στην Κυπριακή Δημοκρατία.

Για τα διαμερίσματα, η υπολογιζόμενη αξία πώλησης στην συμφωνία είναι 3,500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η Δημοκρατία υπολογίζει την αξία στα 5,500 ευρώ. Για τους γραφειακούς χώρους, η τιμή εκτιμάται στα 4,000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 6,000 ευρώ που εκτιμά η Κυβέρνηση, ενώ τέλος για τους εμπορικούς χώρους (καταστήματα), η υπολογιζόμενη αξία πώλησης είναι 6,000 ευρώ ανά τετραγωνικό, σε σχέση με 10,000 ευρώ που εκτιμά η κυβέρνηση.

Έτσι, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα εκτιμάται πως θα πωληθεί σε τιμή 3,500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Εάν τελικά πωληθεί σε ψηλότερη τιμή, λόγου χάρη 4,000 ευρώ ανά τετραγωνικό, τότε η κοινοπραξία θα λάβει 3,500 ευρώ ανά τετραγωνικό, με τα υπόλοιπο 500 ευρώ να καταβάλλονται στην Δημοκρατία.

Η φόρμουλα προδίδει πως οι δύο πλευρές πιστεύουν έντονα πως οι δικές τους εκτιμήσεις θα δικαιωθούν από την διάθεση των ακινήτων, αλλά προκύπτει μια σημαντική διαφορά σχετικά με τον τρόπο διαχείρισης των πωλήσεων. Σύμφωνα με υψηλόβαθμο κυβερνητικό στέλεχος που εμπλέκεται άμεσα στην σύναψη της συμφωνίας, το πρόβλημα ήταν πως η πλευρά του Κατάρ έχει κίνητρο να διαθέσει τα ακίνητα στην αγορά «γρήγορα, και στις τιμές που εκτιμούν οι ίδιοι». Αντίθετα, η δική μας κυβέρνηση προτιμά να διαθέτει καταστήματα, γραφεία και διαμερίσματα με πιο αργούς ρυθμούς, για να διατηρεί σε υψηλότερα επίπεδα τις τιμές.

Η συμφωνία προβλέπει, σύμφωνα με πληροφόρηση, «συγκεκριμένη φόρμουλα», στην οποία περιλαμβάνονται και χρονοδιαγράμματα για την ταχύτητα με την οποία τα ακίνητα θα διατίθενται στην αγορά. Στόχος είναι να αποφευχθούν οι όποιες παρεξηγήσεις ή διαφορές σχετικά με την διαχείριση των πωλήσεων, αφού αυτή σχετίζεται άμεσα με τα οικονομικά οφέλη, αφενός της κοινοπραξίας και αφετέρου της Κυπριακής Δημοκρατίας.

Σε κάθε περίπτωση, το βέβαιο είναι πως το όλο project θα δημιουργήσει αρκετές θέσεις εργασίας και θα τονώσει την οιδομική βιομηχανία, έστω και σε μία περιοχή της Κύπρου όπου δεν υπάρχει ιδιαίτερο πρόβλημα. Δεν μπορεί να είναι βέβαιο πόσοι κάτοικοι Κύπρου θα εργαστούν στο έργο, ή πόσοι ξένοι θα έρθουν στο νησί μας για αυτό τον σκοπό, αλλά πρέπει να θεωρείται βέβαιο πως η εν λόγω ανάπτυξη θα αποτελέσει σημαντικό τονωτικό για την οικονομική δραστηριότητα στην πρωτεύουσα.

Η βιασύνη για κλείσιμο της συμφωνίας, καθώς και το «ύποπτο» χρονικό  σημείο στο οποίο ολοκληρώνεται, έχουν έντονες ανησυχίες πως η κυβέρνηση βιάστηκε να κλείσει το ντηλ πριν από τις βουλευτικές εκλογές. Ακόμα, υπάρχουν ορισμένα σημεία της συμφωνίας που θα έπρεπε να είχαν βελτιωθεί. Ωστόσο, από μόνη της και εκ φύσεως η ανάπτυξη δεν είναι ανεπιθύμητη. Πάντως, σε κάθε περίπτωση, θα είναι εξαιρετικά σημαντικό για πολλούς από εκείνους που επηρεάζονται να αρχίσουν άμεσα να κοιτάζουν τον τρόπο με τον οποίο θα επηρεαστούν. Οι επιπτώσεις (θετικές και αρνητικές, αλλά κυρίως θετικές) στην περιοχή θα είναι πολύ σημαντικές. Θα επηρεαστεί επίσης και η εμπορική κίνηση της λεωφόρου Μακαρίου και της οδού Στασίνου. Όσον αφορά το ίδιο το κράτος, αυτό οφείλει άμεσα –και χωρίς βιασύνη και την προχειρότητα που έχει δείξει στις σχετικές μέχρι σήμερα παρατηρήσεις του- να μελετήσει το κυκλοφοριακό, την χωροταξία και άλλα συναφή ζητήματα.